آپارتمان نشینی و حقوق قانونی و حوزه مسئولیت ها

 

یكی از درگیریهای زندگی امروز در شهرها، به ویژه كلان
 
 
شهری همچون تهران، زندگی آپارتمان نشینی است این
 
 
شیوه زندگی علاوه بر آنكه موجب تداخل خرده فرهنگ ها،
 
 
 به ویژه خرده فرهنگهای معارض شده، نا بهنجاری های
 
 
دیگری را هم رقم زده كه هریك در نوع خود پیچیده می باشد.
 
 
از جمله مشكلات آپارتمان نشینی گریبانگیر آن هستیم
 
 
 بحث اداره امور آن می باشد كه در اینجا به اختصار به
 
 
 آن می پردازیم .
 
 
از آنجا كه هر اجتماعی اعم از خانواده یك اجتماع كوچك
 
 
ویا جامعه به عنوان یك اجتماع بزرگتر نیازمند مدیر یا
 
 
مدیرانی برای اداره امول خود هستند، در مجتمع های
 
 
ساختمانی (آپارتمانی) نیز این ضرورت به وضوح احساس
 
 
می گردد. كه در این خصوص قانون تملك آپارتمانها و
 
 
 آیین نامه اجرائی آن مصوب 1343 و اصلاحیه های
 
 
بعدی آن، ضوابط و مقررات حاكم بر این موضوع را
 
 
مشخص نموده است و قانونگذار مستند به قانون
 
 
فوق الاشعار، كلیه مجتمع های مسكونی، اداری،
 
 
تجاری و شهركهائی كه فاقد شهرداری هستند را
 
 
ملزم به رعایت ضوابط و مقررات حاكم بر آن نموده است.
 
 
علی ایحال به منظور تعیین مدیر یا هیات مدیره ابتدا
 
 
 
می بایست مجمع عمومی مالكین به شرح ذیل
 
 
تشكیل گردد:
 
 
مجمع عمومی مالكین - در صورتی كه تعداد مالكین
 
 
از سه نفر تجاوز نماید مجمع مزبور تشكیل می گردد و
 
 
به عبارتی مجمع عمومی از گردهمائی مالكین تشكیل
 
 
می گردد.
 
 
با ملاحظه مواد قانونی این طور استنباط می گردد كه
 
 
در صورتی كه مالكین خود در مورد نحوه تشكیل اولین
 
 
 مجمع عمومی به توافق نرسند واز تشكیل مجمع
 
 
خودداری نمایند حسب مالكین درخواست مالكین،
 
 
وزارت مسكن وشهرسازی عهده دار این مسئولیت
 
 
می گر دد.
 
 
چنانچه جلسه مذكور،اولین جلسه مجمع نباشد
 
 
 
هیات مدیره وظیفه دعوت از مالكین را به عهده خواهد
 
 
داشت لازم به ذكر است كه برگزاركنندگان مجمع موظف
 
 
 می باشند دعوتنامه هایی را به نشانی كلیه مالكین
 
 
ارسال نموده و از آنان، جهت شركت در جلسه دعوت
 
 
به عمل آورند و چنانچه مالكین در محلی، به جز نشانی
 
 
خود در مجتمع، ساكن باشند موظفند رسما" آدرس
 
 
خود را به هیات مدیره اعلام نمایند درغیر این صورت
 
 
 هیات مدیره وظیفه ای جهت تفتیش درخصوص نشانی
 
 
مالكین ندارند و اگر كسی به عنوان نماینده یكی از
 
 
 
 مالكین تعیین شده باشد باید قبل از تشكیل مجمع
 
 
عمومی وكالتنامه رسمی (كه در دفترخانه تنظیم شده باشد)
 
 
ویا غیر رسمی (نوشته كتبی) خود را به مدیر یا هیات مدیران
 
 
ارائه نماید و واحدهایی كه دارای چند مالك می باشند
 
 
می بایست از بین خود یك نفر را جهت شركت در مجمع
 
 
 عمومی انتخاب و معرفی نمایند. درصورتیكه یكی از
 
 
 
مالكین نیز دارای شخصیت حقوقی باشد نماینده آن
 
 
طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی، معرفی
 
 
خواهدشد.
 
 
تشكیل جلسه به وسیله آگهی در تابلو اعلانات نصب
 
 
و همچنین می بایست به نشانی هریك از مالكین ارسال
 
 
 
گردد.
 
 
در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع كه اداره
 
 
جلسه نیز با او می باشد و سپس درهمان جلسه در
 
 
صورت به رسمیت رسیدن مجمع، مدیر یا مدیرانی از
 
 
بین مالكین ویا اشخاص خارج از ساختمان انتخاب می
 
 
 شود لازم به ذكر است كه برای رسمیت مجمع، حضور
 
 
مالكین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی
 
 
 ویا نماینده آنان ضروری است.
 
 
باتوجه به مراتب فوق اگر مالكین بیش از نصف مساحت
 
 
تمام قسمتهای اختصاصی ساختمان ویا نماینده آنان در
 
 
جلسه حضور پیدانكنند جلسه موكول به پانزده روز بعد
 
 
 
می گردد و چنانچه در این جلسه نیز اكثریت لازم حاصل
 
 
 نگردد جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیات جلسه
 
 
 اخیر با تصویب اكثریت عده حاضر معتبر خواهد بود مجمع
 
 
 عمومی مالكین باید حداقل هر سال یك بار تشكیل گردد.
 
 
 
وظایف و اختیارات مجمع عمومی به شرح ذیل می باشد:
 
1- تعیین رئیس مجمع عمومی
 
 
2- انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به
 
 
اعمال آنها.
 
 
3 – اتخاذ تصمیم نسبت به اداره ساختمان.
 
 
4- تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه
 
 
های سالانه.
 
 
5- اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور
 
 
مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.
 
 
 
6- تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به
 
 
منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره
 
 
ساختمان.
 
كلیه تصمیمات متخذه مجمع عمومی مالكین باید ظرف
 
 
 
ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شركا یا مالكین غایب
 
 
و وزارت مسكن وشهرسازی اطلاع داده شود.
 
 
 
مجمع عمومی عادی می تواند به طور فوق العاده هم
 
 
به شرح ذیل تشكیل گردد در صورتی كه هیات مدیره نتواند
 
 
درخصوص یك موضوع خاص و مهم اتخاذ تصمیم نماید
 
 
(مثلا به فرض درخصوص بازسازی و تعمیرات اساسی
 
 
 ساختمان و...) مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده
 
 
 
تشكیل می گردد كه این موضوع بنا به درخواست مالكین
 
 
و یا هیات مدیره می باشد. صلاحیت مجمع عمومی
 
 
 عادی به طور فوق العاده همان صلاحیت مجمع عمومی
 
 
عادی می باشد. در صورت عدم اجابت درخواست مالكین
 
 
از سوی هیات مدیره و در صورت پیش بینی سمت بازرس
 
 
و وظایف آن در اساسنامه مالكین می توانند درخواست
 
 
خود را به بازرسان ارائه نمایند و بازرسان موظفند با رعایت
 
 
 
تشریفات مقرر، اقدام لازم را معمول نمایند.
 
 
 
مجمع عمومی فوق العاده، در صورت استعفا، فوت،
 
 
عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضا مدت ماموریت
 
 
به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره جدید تشكیل می گردد.
 
 
 
در صورت خودداری شركا از تشكیل مجمع فوق العاده،
 
 
وزارت مسكن وشهرسازی حسب تقاضای سه نفر از
 
 
 
شركا برای تشكیل مجمع مذكور اقدام خواهد نمود مگر
 
 
 آنكه تعداد آپارتمان ها از ده واحد كمتر باشد كه در این
 
 
صورت تقاضای یك نفر از شركا كافی خواهدبود.
 
 
تصمیمات مجامع برای كلیه مالكین الزام آور است
 
 
مدیر یا مدیرانی كه طی جلسات مجمع عمومی مالكین
 
 
 انتخاب می شوند مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای
 
 
 تصمیمات مجمع عمومی می باشند تعداد آنها می بایست
 
 
فرد بوده و مدت ماموریت آنها نیز طبق قانون دوسال است.
 
 
اما مجمع می تواند این مدت را اضافه و انتخاب مجدد مدیر یا
 
 
مدیران نیز بلامانع است.
 
 
مجمع عمومی می تواند یك نفر از مدیران را به عنوان
 
 
خزانه دار تعیین و خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد
 
 
داشت كه به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب
 
 
ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد نمود مدیرانی
 
 
 كه انتخاب شده اند امین شركا (مالكین) بوده و نمی توانند فرد
 
 
 
دیگری را به جای خود انتخاب نمایند.
 
 
مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یك واحد در
 
 
مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.
 
 
در كلیه ساختمانها كه بیش از ده واحد آپارتمان داشته باشند
 
 
مدیران مكلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین نظافت
 
 
 
قسمتهای مشترك و سایر امور مورد نیاز دربان یا سرایدار
 
 
استخدام نمایند.
 
 
مدیر یا مدیران همچنین مكلفند میزان هزینه های مستمر
 
 
و مخارج متعلق به هر شریك و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد
 
 
 از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی مالكین
 
 
اعلام نمایند. و در صورت استنكاف، طبق مقررات قانونی برای
 
 
 
وصول آن اقدام نمایند